律师观点分析

周某某与郑州某某置业有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

河南省郑州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2016）豫01民终13131号

上诉人（原审被告）郑州某某置业有限公司，住所地郑州市金水区农业路******。

被上诉人（原审原告）周某某，女，汉族，住郑州市金水区。

委托代理人张伍涛，河南怡龙律师事务所律师。

上诉人郑州某某置业有限公司（以下简称某某置业）因与被上诉人周某某房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市惠济区人民法院（2015）惠民初字第313号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人某某置业委托代理人尹志凌、被上诉人周某某委托代理人张伍涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明，2012年11月30日，周某某、某某置业签订商品房买卖合同，主要约定：周某某购买某某置业开发的位于郑州市惠济区××、××街××、茂源××、××天地××小区××单元××商品房××套，该商品房为成套住宅，建筑面积90.2平方米，房屋总价款为701233元。某某置业应当在2013年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合合同约定的商品房交付给周某某使用：……5、该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表，配套的基础设施和公共设施按照合同约定第十四条约定内容已完成，前期物业管理已落实；某某置业如未按合同规定的期限将该商品房交付周某某使用，逾期不超过30日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，某某置业按日向周某某支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，周某某有权解除合同，……周某某要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，某某置业按日向周某某支付已交付房价款万分之二的违约金等。另周某某、某某置业于同日签订的补充协议约定：某某置业应当在2014年2月30日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，某某置业在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向周某某支付总房款的0.01%违约金等。2013年12月27日，周某某领取涉案房屋钥匙。某某置业并就该房屋向周某某出具了商品住宅质量保证书及使用说明书。后周某某对涉案房屋进行了装修。2014年5月，周某某发现涉案房屋出现渗漏。后周某某向某某置业委托的郑州某某物业服务有限公司进行了报修。因房屋渗漏，周某某无法正常使用涉案房屋而在外租房，支出一定租房费用。

原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人双方均应按照合同约定履行各自的义务，不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的法律责任。关于周某某的第一项诉讼请求，某某置业在未取得竣工验收备案表的情况下向周某某交付房屋，存在违约情形，但合同并未约定某某置业逾期取得竣工验收备案表的违约金承担及标准，周某某也未举证证明因某某置业迟延取得竣工验收备案表给其所造成的具体损失，故周某某的该项诉讼请求，证据不足，该院不予支持；某某置业的相关辩解意见成立，该院予以采纳。关于周某某的第二项诉讼请求，某某置业逾期提交商品房初始登记资料，确属违约，根据该案情况，该院酌定某某置业支付周某某违约金10588.62元；某某置业关于第二项诉讼请求的辩解意见理由不当，该院不予采纳。关于周某某的第三、四项诉讼请求，根据鉴定意见，涉案房屋渗漏系因某某置业所售房屋存在质量问题及周某某的不当使用行为共同造成，故某某置业应对房屋渗漏所造成的周某某重新装修及租房费用损失承担相应的赔偿责任；综合考虑房屋质量问题在房屋渗漏中的原因力、周某某损失情况等因素，该院酌定某某置业赔偿周某某损失共计18000元；关于某某置业辩称，表井至室内总开关管道位于室内部分漏水系造成室内墙体返潮的重要原因不应认定的意见，该院认为，周某某提供的证据表明，周某某系在鉴定过程中发现该问题，并在未通知该院及鉴定机构的情况下对水管进行了更换，导致鉴定机构无法对该原因进行鉴定，故对某某置业的该辩解意见该院予以采纳；某某置业的其他相关辩解理由不当，该院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条第一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决某某置业于该判决生效后十日内支付周某某违约金10588.62元，赔偿周某某损失18000元；驳回周某某的其他诉讼请求。该案案件受理费1726元、鉴定费6000元，由周某某负担3826元，某某置业负担3900元。

宣判后，某某置业不服该判决，向本院提起上诉称，某某置业按时报送了初始登记资料，因郑州市郑房测绘队延期出具测绘报告，导致郑州市住房保障和房地产管理局逾期受理产权初始登记，上述情况是某某置业无法预见且不能避免的，属于不可抗力，一审判决某某置业支付逾期报送初始登记资料违约金，属于认定事实错误和适用法律错误。即使按照一审判决所认定，某某置业逾期提交初始登记资料确属违约，一审判决在支持某某置业要求调减违约金的辩解意见后，酌定某某置业承担10588.62元违约金过高，该违约金过高，有违公平原则，二审法院应在一审判决的基础上再酌减3000元，依法予以改判某某置业承担7558.62元违约金。一审法院判决某某置业赔偿周某某损失18000元无事实依据和法律依据。河众司鉴中心（2015）质鉴字第15号建筑工程质量鉴定意见书第三项鉴定结论存在未经测试、与现场勘察不符的问题，不能作为证据使用；一审法院在没有损失司法鉴定的情况下，没有查明周某某实际损失，判决某某置业承担18000元的损失，属于认定事实不清，应予以改判驳回其诉讼请求或发回重审。综上，请求依法撤销原审判决第一项，维持原审判决第二项，并改判驳回周某某的诉讼请求或发回重审。一、二审诉讼费用由周某某承担。

本院经审理查明的事实与原审法院一致。

本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。一、关于某某置业逾期提交初始登记资料是否应支付违约金的问题。尽管某某置业逾期提交初始登记资料是因第三方原因所致，但某某置业作为一家专门从事房地产开发经营的企业对房管局办理房屋产权初始登记的程序及周期应当有所预见，故对某某置业主张的逾期提交初始登记资料系由不可抗力造成的上诉理由不予支持。关于原审认定的逾期提交初始登记资料违约金标准是否过高的问题。某某置业认为存在明显过高的情形，要求在原审判决某某置业承担10588.62元基础上再酌减3000元。依据合同约定，某某置业应当在2014年2月30日前报送房屋初始登记资料，而某某置业实际提交初始登记资料的日期为2014年9月24日，故某某置业逾期报送初始登记资料的天数超过150天。原审判决比照同小区同类型案件的处理方式，酌定某某置业应当承担的违约金数额并无不当。二、关于周某某的损失赔偿问题。周某某发现房屋出现漏水现象后，及时向某某置业进行了报修，并就漏水原因、维修费用等申请工程质量鉴定。鉴于涉案房屋确实存在漏水问题的实际，原审判决综合涉案房屋出现漏水、周某某所受损失等因素考量，酌定某某置业应当赔偿周某某所受损失的数额并无不当。综上，某某置业的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律并无不当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费515元，由郑州某某置业有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　宁　宇

审判员　张永军

审判员　杨成国

二〇一六年十一月二十八日

书记员　张会敏